(资料图片仅供参考)
“这要是放在去年,我不敢想象自己能上车新房。”
身边一个同事长青,欣喜若狂地告诉我,积分只有60分出头的他,上车热门板块的热门盘闵行吴泾的公园1872
此时此刻,站在7月初的这个年中节点
长青作为一个身边的真实个案,他的幸运也让我想要去复盘,今年上半年上海新盘的数据
透过数据,我们看到了几个
对于很多在上海的打新客户来说,还比较重要的信号
01
第一个信号:积分双降
明显感受得到,今年来自上海新盘积分触发率和平均积分的双降低
如长青所说,他之所以能够在年中上车新盘,而且还是吴泾的热门盘,其实得益于上海新盘今年积分全面降低的趋势
通过几个维度的数据来看,也是如此
2023年上半年,截至目前为止,上海一共推出了五个批次的新盘,总计133个项目,3万4千多套房源的供应
总的供应量不算多,尤其和上海平均一年8-9万的新房成交量相比,可说推盘的节奏并不快
但是我们首先要关心的是积分维度,这是我们在上海买新房,除了价格预算之外,对普通人来说最大的门槛
所以,通过把各个批次的新房积分触发率统计后发现
第一件事,积分触发率在降低
这是我们把第一到第五批次,触发积分盘/总供应新盘数量后得到的数据
可以看到,以总体情况来看,整体触发概率是33.6%
今年五个批次对比,第一批次积分触发率60%、第二批次积分触发率28%、第三批次34%、第四批次43%、到了第五批次,仅仅只有8%了
上海第五批次的26个新盘里,只有2个盘触发了积分,分别是建发璟院和象屿招商公园1872
这是上海实行积分制以来,新盘认购情况最冷的一次
为什么
我们把去年全年上海各个批次新盘的积分触发情况,也同步拉出来
去年累计每个批次触发积分制的楼盘,基本都在8-10盘左右,积分触发的概率平均在40%上下
第二件事,平均积分也同步降低
今年至今,上海总共有43盘触发积分,平均积分为61.36分
去年,上海新盘里,一共111盘触发积分,平均积分64.34分
从平均积分的角度看,今年新盘的平均积分有逐渐下滑的趋势
第三件事,热门红盘的单盘积分下滑
这里我们举三个案例,大家感受那些红盘,现在的积分情况
象屿招商公园1872,从一批次的63.7到四批次的60.56,降了3分
越秀保利嘉悦云上,从今年一批次的66.94,到四批次的62.87,降了4分
招商虹桥公馆3期从三批次的52.75到四批次的27.52,降25分,第五批次,甚至都不要积分了
现在在上海买新房,除非是倒挂极为热门的市区盘,对大部分购房者来说,他们将不再被积分所束缚
我的同事长青,也就是在这样的信号下,带着碰一碰运气的心态
认购了去年和今年都大热的吴泾新盘招商象屿公园1872,没想到居然上车了
这样的没想到,大概就是有关今年上海新盘的第一个信号
02
第二个信号:部分大热板块,潮水褪去
那些曾经大热的板块,肉眼可见的变得热度不再了
首当其冲的:徐泾
徐泾作为大虹桥热度最高的板块,曾经在这里引发的打新潮,一波又一波
但是大家知道,今年徐泾新盘的数据吗
不仅供应全面跟不上,目前为止,也只有两个盘开盘,蟠龙府和虹桥公馆3期
而且认购率和积分在全面下滑,平均积分只有47分,甚至虹桥公馆3期,现在都不要积分就能买了
那回过头看,前两年的的徐泾新盘的数据,大概是想不到还有这一天的
有多火呢,大概感受下,仅2022年徐泾板块就开盘了21次
其中不乏有积分高达90分的现象级红盘蟠龙天地,还有积分达到68分、77分的大热盘虹桥璀璨公馆、蟠龙府等等
但是今年的徐泾,70-90的高积分盘集体消失,曾经触发积分的盘虹桥公馆,不要积分也能买
徐泾的热度和声浪,今年和去年相比,实在是不能比了
第二个潮水褪去的板块:前滩
这是今年的前滩新盘认购情况,唯一的独苗,世纪前滩天御,谁能想到,前滩也不要积分了
如果把21年到现在,前滩认购的新盘整理出来
尤其是对于那些低积分选手来说,今年的可选择性要比前两年高出不少
五大新城不要积分了,大虹桥吴泾甚至前滩,低分也可以去摇号试试看了
所以,这个窗口期的来临,最大的就是利好那些低分客户
不管你是上车第一套,还是要改善置换
就像我的同事长青那样,就是嗅到了新房的这些信号
原本觉得自己在上海,只能买到老破小或者动迁房这种品类产品的,现在没想到摇中了一套热门新房
2023年的新房市场上存在着各种各样的机会,只要你愿意选择出去看出去选
这样的没想到,或许也会发生在各位身上
.真.叫.卢.俊.的.地.产.观
到今年为止,前滩一共认购了5个项目,基本上开一个火一个,积分最低也要87分,最高达到100分
大家都开玩笑说,大概只有“社保巨子”,才配得上认购前滩的楼盘
而今年,即便是低分选手,居然都能在前滩打新盘,这么一对比,也是相当魔幻了
可见上海新盘市场在今年变幻之快,已经完全不能用过去的经验来判断了
今年还有哪个板块,依旧火爆:徐汇滨江、唐镇
我们从上海新盘的数据中,看到部分热门板块潮水退去的信号,同样也找了一些依旧坚挺的板块
2023年在上海的徐汇滨江创造了积分制以来的最高积分,来自百汇园
而徐汇滨江也成为了目前上海新房板块里,在2023年依旧维持热度,甚至还要高于往年的少数板块之一
今年,新盘能够延续热度板块,唐镇
自2021积分制新政后,所有唐镇新盘都曾触发过积分
最高分是之前的浦发唐城76.77分,而这次第四批次的华发半岛华庭,高达79.44分,创下唐镇入围分的新纪录
所以,数据给到的我们的第二个信号,其实就是,你以为很热的板块,现在也出现了走下坡的趋势
03
第三个信号:分化加剧
数据上看,上海郊区新盘,目前陷入了去化困境
我们团队每周一例会的时候,总会盘点上周上海新盘的去化情况
而从最近两次的数据盘点中,我越来越感受到
上海郊区新盘如今的难卖的程度
这是今年6个月其中两周,新盘开盘去化的数据统计
可以看到,新盘去化率在降低的同时,也越来越往两极化发展了
像崇明、临港、金山这样的郊区板块,除了重点发展的五大新城,有些板块去化率甚至连10%都不到
所以,我们把今年上半年的关于新盘的环线数据也统计了下
今年上半年,上海内环内共认购了5个新盘,触发积分盘达到了4个,平均认购率近300%
而中环内的28个项目,只有约一半触发了积分,到了外环外就更加明显,只有不到30%的项目触发了积分,认购率也跌至117%左右
如果把这些数据放在地图上,或许你会对上海新盘如今的冷热不均有更多感受
可以明显的看到,上海外环外的新盘认购率很低,平均只有117%,这也是为什么我们说
上海远郊的新盘,此时此刻,陷入了去化的困境
而郊区新盘热度为什么在今年陷入困境
我们从供应的角度看,原因也可以窥见一二,伴随着前两年上海对外环外土地的大量供应,尤其是临港的供应量为最甚
因此今年上半年我们看到,郊区新盘的供应占比非常大,达到了74%
在同一时间内大量的新盘进入市场,导致了热度分流
还有一个原因,关于如今的客户
我们在郊区踩盘的时候,也观察过,远郊的客户群体无非是两类人
一种是本地置换,随着新盘的不断推出,手里有钱的,该置换的土著,基本都已经置换了
另外一种,就是新涌入的外地人,对于外地人来说,此时此刻买房对于他们来说风险性更大,因为行情,导致观望的情绪变浓
所以从认购率的冷热不均,我们感受到了如今上海新盘
外环郊环都出现了去化的困境,但是内环内的倒挂盘,一个要比一个火
这也让我们看到,上海新盘市场的魔幻所在
这里永远不缺有购买力的打新客户,反而现在让人感到有点担忧的是,似乎市场比较缺的是,一批又一批的刚需客户
04
第四个信号:窗口期
但可以肯定的是,从各种数据上看,如今在上海买新房,确实是一个窗口期